Thị trường văn phòng cho thuê đang đối mặt với những biến động lớn khi nhu cầu thuê giảm trong khi nguồn cung gia tăng. Sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và đơn vị quản lý đang ngày càng khốc liệt, đòi hỏi các bên tham gia phải thay đổi chiến lược để giữ vững vị thế.
Tình hình thị trường hiện tại
- Nguồn cung tăng mạnh
- Nhiều dự án văn phòng hạng A và B tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội đã hoàn thiện và sẵn sàng đưa vào khai thác trong năm 2024.
- Các tòa nhà mới thường được đầu tư bài bản với thiết kế hiện đại, tích hợp công nghệ xanh và tiện ích cao cấp, tạo áp lực cho các tòa nhà cũ.
- Nhu cầu thuê giảm
- Các doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ và khởi nghiệp, đang có xu hướng cắt giảm chi phí bằng cách thu hẹp diện tích văn phòng hoặc chuyển sang mô hình làm việc hybrid.
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại và bất ổn toàn cầu cũng khiến các doanh nghiệp quốc tế cân nhắc kỹ lưỡng hơn về việc mở rộng hoạt động tại Việt Nam.
- Tỷ lệ trống tăng cao
- Tỷ lệ trống ở các tòa nhà văn phòng cao cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã vượt mức 20%, cao nhất trong 5 năm qua.
Nguyên nhân chính dẫn đến cạnh tranh
- Áp lực giá thuê
- Các tòa nhà cũ buộc phải giảm giá thuê hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi như miễn phí dịch vụ, hỗ trợ chi phí setup văn phòng để thu hút khách hàng.
- Chuyển dịch nhu cầu
- Nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) ưu tiên các không gian làm việc chia sẻ (coworking space) hoặc văn phòng giá rẻ hơn là văn phòng truyền thống.
- Xu hướng này làm giảm thị phần của các tòa nhà hạng A.
- Cạnh tranh về chất lượng dịch vụ
- Ngoài giá cả, khách thuê ngày càng quan tâm đến tiện ích đi kèm như không gian xanh, an ninh, bãi đậu xe, và kết nối giao thông thuận tiện.
- Các tòa nhà văn phòng phải đầu tư cải tạo để đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng.
Xu hướng và chiến lược đối phó
- Chuyển đổi mô hình kinh doanh
- Nhiều đơn vị quản lý văn phòng đang chuyển hướng sang mô hình tích hợp, cung cấp không gian đa chức năng bao gồm văn phòng, giải trí và tiện ích thương mại.
- Tối ưu hóa giá trị gia tăng
- Các dịch vụ hỗ trợ như tư vấn pháp lý, kế toán, hay tổ chức sự kiện được bổ sung để tăng sự hấp dẫn cho khách thuê.
- Đẩy mạnh công nghệ
- Sử dụng các giải pháp quản lý thông minh như hệ thống kiểm soát ra vào tự động, quản lý năng lượng hiệu quả, và không gian làm việc số hóa để nâng cao trải nghiệm cho người dùng.
- Mở rộng hợp tác quốc tế
- Nhiều chủ đầu tư tìm kiếm các đối tác quốc tế để phát triển dự án mới hoặc quản lý tài sản hiện có nhằm tăng khả năng cạnh tranh.
Dự báo
- Ngắn hạn: Tỷ lệ trống sẽ duy trì ở mức cao trong 1-2 năm tới, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược giá và tăng ưu đãi.
- Dài hạn: Khi nền kinh tế phục hồi và dòng vốn FDI quay trở lại mạnh mẽ, nhu cầu thuê văn phòng, đặc biệt là văn phòng cao cấp, sẽ tăng trở lại.
Kết luận
Thị trường văn phòng cho thuê đang đứng trước giai đoạn đầy thách thức với mức độ cạnh tranh khốc liệt. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản cần sáng tạo và linh hoạt trong chiến lược kinh doanh để vượt qua khó khăn và tận dụng cơ hội khi thị trường phục hồi.
